烂尾楼业主能不能解除贷款合同(烂尾楼不还房贷方法)

近期一份“武汉时代新城全体业主强制停贷告知书”在网上热传,这份告知书显示:“武汉市汉南时代新城项目逾期交房数月,业主多次现场维权仍无实质进展,数千户业主(已售房源且未结清贷款)决定,若该项目在限定时间(2022年8月1日)内仍未全面复工,业主将强制停还银行月供。”

事实上2016年新一轮的限购政策启动后,国家加大了对房地产企业的融资乱象治理,导致许多房地产公司在建项目出现烂尾的情况。

针对烂尾的情况,很多地方的很多业主都采取了停止还贷的方法。

那么,在出现楼盘烂尾的情况下,业主是否有权停止还贷?

在出现楼盘烂尾的情况下,如何才能合法停贷。

如果不想买房了,是否可以要求银行返还已经归还的贷款?

针对上述情况和问题,本文将结合有关法律法规给出解答和建议。

一、楼盘烂尾的情况下,业主是否有权停止还贷

1. 楼盘烂尾的情况下业主是否有权停止还贷

我们都知道业主向银行贷款,与银行之间形成的是《贷款合同》关系,作为业主需要依照合同约定归还贷款,除非存在合同约定的停止还贷的情形或者法律规定的可以停止履行归还贷款的情形出现。

一般而言,银行给的贷款合同不会规定楼盘烂尾的情况下,业主作为贷款人可以停止还贷。

既然如此,那么我们看一下法律是否有暂时中止履行义务的规定。

《民法典》第五百二十七条规定,应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

依照该规定只有符合上述情形的,才能中止履行,在与银行的贷款合同关系中,银行已将贷款支付给开发商,其贷款义务就完成,业主并非是先履行债务的人,对于业主而言就不存在中止履行的理由了。而且楼盘烂尾是开发商的事情,银行并不存在上述“经营状况严重恶化”、“丧失商业信誉”等情形。

因此即便出现楼盘烂尾的情况,业主也不能基于上述理由停止归还贷款。

2. 业主强行停贷可能会构成违约

如果业主强行停止归还贷款可能会构成违约,依照合同约定或者法律规定,需要承担相应的违约责任。

二、楼盘烂尾的情况下,业主如何才能合法停止还贷

依照法律规定,如果能够解除与银行之间的贷款合同,合同就可以不用再履行,业主也就能停止还贷。

那么在楼盘烂尾的情况下,业主是否可以解除贷款合同呢?

答案是可以,但是需要先解除与开发商之间的房屋买卖合同。

1. 合法停贷第一步解除与开发商的买卖合同

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 》(以下简称《商品房买卖司法解释》)。

第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

《商品房买卖司法解释》第十一条规定卖方延迟交付房屋,经过催告后在三个月的合理期限仍未履行,买方可以解除合同。

楼盘烂尾的情况下,业主可以在出现延迟交付的情况下催告开发商及时交房,如果在催告之日起三个月内开发商还未交房,业主可以解除与开发商的合同。

2. 合法停贷第二部解除与银行的房屋担保贷款合同

在解除与开发商的商品房买卖合同后,业主可以依照《商品房买卖司法解释》第二十条的规定解除商品房担保贷款合同。

如果存在楼盘烂尾导致延迟交付,经过催告三个月,业主可以先向银行发送解除房屋担保贷款合同的通知,就解除事宜双方有争议的,可以向法院起诉要求解除或者确认贷款合同已经解除。

三、房屋贷款担保合同及房屋买卖合同解除后首付款的退还及贷款的返还

1. 业主支付的首付款的退还

民法典第566条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。

依照上述规定房屋担保贷款合同解除后,作为业主应当将所贷款项归还给银行,银行应当将业主已归还的贷款本金及利息归还业主;开发商应该将业主已支付的首付款及其他购房款归还给业主。

依照上述操作步骤,对于业主而言是极其不利的。因为楼盘烂尾的情况下,开发商大概率是无法退还已支付的房款的,而且对于业主而言还要退还贷款。这种方式显然对业主而言极其不公平。

针对这种情况,最高法院作出了这样的规定。《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定:

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

依照上述规定,商品房买卖合同及商品房担保贷款合同被解除的,出卖人应当将购房贷款返还给担保权人也就是说银行,出卖人应当将购房款(通常指的是购房首付款)的本金及利息返还给买受人。

通俗讲就是业主购房的首付款本金和利息,开发商应该退还给业主。房款中的贷款部分应当由开发商退还给银行。业主无需再将贷款归还给银行,还款责任由开发商承担。

2. 贷款中业主已归还的贷款本金及利息的退还

但是对于业主已归还的贷款本金及利息,应由谁归还,是否全部归还,目前还有争议而且法律没有明确的规定。

个人认为,对于业主已归还的贷款本金及利息,应由银行归还给业主。

理由如下:

《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款规定开发商应将贷款返还给银行,从字面意思来讲,购房贷款当然是指银行所发放的贷款全部,如果依照该款规定,购房贷款既然已明确由开发商还给银行,从公平的角度出发,银行应该将业主已还的贷款及本金归还给业主。

此外,鉴于房屋担保贷款合同已经解除,银行也应该将已归还的贷款及本金归还给业主。

至于银行因为房屋担保贷款合同解除所遭受的损失(包括但不限于利息损失),鉴于房屋贷款担保合同的解除是由于开发商烂尾造成的,对于该损失,银行可以进一步向开发商追责。

现在高房价的背景下,一座房子几乎就是一个家庭几代人辛苦努力所能购置的全部资产,楼盘烂尾可能使几代人的努力化为乌有。

面对开发商和银行这样强势方,购房者停贷实在是一种无奈之举。即使能够如上述方式那样打赢了官司,首付款也有可能因为开发商破产而拿不回来。

真心希望有关部门能够在贷款使用等方面出台更严格有效的监管措施,也希望开发商能够诚实履行,别让普通民众的血汗钱付诸东流。

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