武汉烂尾楼多少钱一套(武汉中南路烂尾楼闹鬼)

上个月,我们写了一篇“终于!烂尾24年,武汉“闹鬼大厦”有望复工!”的文章。

武汉“最核心位置的烂尾楼”即将迎来重生!

整治烂尾楼终于迎来实质性的破局!

进入8月,武汉又一个烂尾楼项目有了最新进展!

它就是位于江夏大桥新区红旗村的“长江锦苑”。

△图源实拍

24亿!武汉最大烂尾楼群即将拍卖!

江夏大桥新区红旗村的“长江锦苑”,已停工13年之久。

整个项目共多达数十栋,如此规模的烂尾楼群,在全国都是比较罕见的。

这么多房子,为什么会烂尾呢?

△图源武汉城市留言板

据武汉城市留言板上的官方回复可知:

①此地块使用权属为武汉天道置业有限公司名下,土地用途为住宅用地。

②该公司在取得该宗地用地使用权后,由于诸多原因被司法查封。

自2019年6月21日至2022年6月20日止,期间不得办理买卖、转让、抵押等手续。

项目的司法决定书为(2016)鄂01民终7300号。

2020年07月31日,武汉天道置业有限公司已被强制解散。

△图源企查查

2022年6月20日之后,这宗烂尾楼地块,已经可以买卖、转让。

于是在,8月1日,京东拍卖上挂牌了“武汉天道置业有限公司3宗土地及地上建筑物和苗木”开拍时间为2022年08月24日10点,竞价周期为1天。

△图源京东拍卖

据公示的信息,本次拍卖标的物为武汉天道置业名下,位于武汉市江夏区大桥新区红旗村的3宗土地及地上建筑物和苗木。

其中一宗地块即为武汉最大烂尾楼群——长江锦苑。

据京东拍卖公示的价格,三宗土地及在建工程评估价为2,448,029,500元,苗木评估价为4,694,700元,合计起拍价2,452,724,200元,加价幅度500万元,保证金13亿元。

△图源京东拍卖

地块拍卖,是烂尾楼救赎的必由之路。

武汉“最大烂尾楼”的重生,已经正式提上日程。

武汉“最大烂尾楼”的现状

在今年年初,我们去到过这片烂尾楼群的现场,据我们的现场实探,可以发现:整个项目的完成度非常高。

部分低层洋房楼栋已经封顶,外立面涂料也已经做好,还封了窗户。

△图源年初实拍

少部分低层洋房未做外立面,但楼栋主体框架也已经建好。

△图源年初实拍

高层的楼栋只是完成了主体结构,窗户还没有封,外立面也还没有修。

△图源年初实拍

当时我们还进入到了一部分小高层的内部,并惊叹了项目的高完成度。

大门,几乎都已经安装好了。

△图源年初实拍

楼道上的瓷砖都已经贴好,还差安装护栏。

△图源年初实拍

房间内部的墙壁,基本都已经粉刷完毕,现场还有当初工人施工遗留下来的架子。

△图源年初实拍

整体项目的完成度如此之高,最终却烂尾了,实在是非常可惜,更何况,它还占据这一线临汤逊湖的优质地段。

△图源年初实拍

与蔡甸知音湖旁的烂尾别墅群非常相似,同样是临湖,同样是完成度如此之高,同样是烂尾。

△图源实拍

但是有一个问题,完成度如此之高的项目,会有人愿意接盘吗?

正常的逻辑来看,接盘方貌似只需要在项目原建设的基础上,进行修缮,完工。

可现实情况却不是这样。

据京东拍卖的公示:拍卖标的物存在7个瑕疵情况和11个特别说明。

△图源京东拍卖

其中包括:

·在建工程中有部分商品房办理了合同备案,由清算组和备案人在买受人付清全部价款后一个月内协助买受人办理合同备案解除手续;

·土地被司法机关查封,在买受人付清全部价款后一个月内由清算组报请司法机关解除查封;

·宗地一有若干违章临时建筑;宗地三上有人堆放机器设备和占地种菜、在建工程内有人擅自占用居住;

·在建工程已停工约十三年,房屋安全、使用功能、质量等风险和责任由买受人承担;

·现有的前期施工资料欠缺、不完整,可能影响未来工程续建及验收;

以上这么多问题,都是接盘方需要去处理,随便一项都很费脑筋。

同时,烂尾楼的前期施工资料欠缺,可能会无法延续建设,也就是有可能炸掉重建,不然没法继续。

并且这块地的价格还不便宜,光起拍价就超过了24.5亿。

既然这样的话,接盘方为什么不直接去拍一块新地,反而要去买这个产权只剩下五十多年的老地呢?

所以从现在的情况来看,天道置业三宗地的拍卖,形势不太乐观。

封顶,才是烂尾的开始

“长江锦苑”的烂尾,让我联想到了近期出台的一项解决烂尾的政策。

8月4日,网传青岛要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款,即楼盘封顶后,购房者申请的贷款才开始发放、开发商才能收到购房全款。

△图源财联社

“先封顶再放贷”,意味着楼盘封顶后,才开始还月供。

往大的方面说,这降低了购房者买到烂尾楼的概率,增加了安全感。

从根本上,并无法完全杜绝烂尾。

封顶,并不代表安全。

事实上,我们能看到大部分的烂尾楼,都是主体封顶以后,才烂尾。

为什么主体都封顶了,还会烂尾呢?

我在网上找到了一位律师的解答。主要有三方面原因:

一是,开发商资金多为贷款,并未自有。

因为很多开发商从拿地的开始,资金多数都是从银行贷款的,并非自筹。

到预售节点(比如地库封顶、结构正负零、主楼层数上1/3,地区有差异)之前,都是总包单位垫的钱,合同里也会约定好,除非达到要求的节点,否则这期间开发商不需要支付工程款。

二是,封顶才能把钱从监管账户套出来。

到了预售节点,开发商开始办预售证,办完预售房子就能卖了。

但这时,房子卖了100万,按要求要将其中60-70万要打入监管账户,开发商不能动,能用的也就30几万,这点钱付工程款肯定是远远不够的。

再者,部分楼盘由开发商垫资进行建设,按照施工环节程度不同,结算资金比例也存在差异。

在基础结构施工完成后,可结算百分之十,若将房屋进行封顶,则可结算百分之五十,因此开发商为了拿到更多资金,一般会将烂尾楼进行封顶。

因为封顶后,监管比例就下调到30%左右。

三是,资金被挪用。

如果是毛坯交房,主体结顶,相当于才完成50%左右,如果是精装修,那更少只有40%左右。

后面的外墙保温、机电安装,包括水电、地暖、通风,园林、绿化等等,这些才是真正“烧钱”的开始。

如果开发商房子卖不动,销售收入不高,或者资金被挪用,一口气喘不过来,资金链断掉。

而这时总包也不愿意再垫钱,现场的租赁材料、周材、设备、塔吊多放一天都是成本,没钱那就撤场呗。

如此下来,工程也就烂尾了。

所以市面上才会出现,大多数烂尾楼,都是封顶的状态。

写在最后:

或许,只有“现房销售”,才能真正杜绝烂尾楼。

现在,已经有地区试点“现房销售”。

8月5日,福州永泰成功出让一宗涉宅地块,其明确要求:“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续。”

△图源网络

希望,福州永泰的这一试点,能尽快推行开来。

那时候烂尾楼问题,才能从根本上被解决。

文章部分资料来源于:小艺杂谈录

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