烂尾楼拆迁如何补偿房子(政府拆房子补偿标准)

除了商品房买卖会出现房屋烂尾,拆迁安置房也同样会遭遇这一问题。一旦开发商的资金链出现问题或企业破产,房屋烂尾问题极有可能多年都无法得到解决。如果不幸遭遇房屋烂尾,被拆迁人又该如何维权呢?下面我们通过案例来为大家详细解读。

【案情回顾】

因城市规划调整,某市进行开发区建设,开发区范围内的A村房屋被纳入拆迁征收范围。但由于在拆迁过程中开发商资金链断裂,楼盘开发阻滞,拆迁安置工作被迫中断,被拆迁的村民生活受到严重影响。

时隔八年,在政府部门的介入下,拆迁工作再次启动。但村民却遭程序违法、强制拆迁的问题。于是A村村民委托律师参与到维权之中。

【浩云说法】

本案争议焦点主要围绕两个方面:一是拆迁安置再次启动后,面对强拆和不合理补偿,村民该如何维权;二是历史遗留的拆迁问题按旧法实施,政府部门和企业签订委托拆迁合同,对村民房屋进行强拆,是否合法。

当前国有土地上的房屋拆迁,依据的法律是2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。在2011年之前,则是《城市房屋拆迁管理条例》(现已废止)。

因为拆迁启动于2011年之前,所以适用旧法《城市房屋拆迁管理条例》。而根据旧法的规定,拆迁主体只能是开发企业和拆迁公司,行政机构不参与拆迁。这就产生了一个问题:开发企业资金链断裂的问题并没有解决,无力再实施拆迁,只能由政府部门出面推进拆迁工作,但这又与《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定相违背。

于是,当地政府和企业作出了一个举措。企业和政府部门签订了一份《委托拆迁合同》。这份合同的内容是:为了妥善处理该房产拆迁项目的遗留问题,房产开发企业书面委托市房屋征收服务中心(政府机构)完成征地范围的拆迁工作。

简单来说,就是企业委托政府实施拆迁工作。

因为这场烂尾的拆迁要继续下去,需要遵循当时生效法律《城市房屋拆迁管理条例》,而当时的法律规定是,政府部门不能参与拆迁。那么,通过签订《委托拆迁合同》,开发企业把拆迁工作委托给政府部门实施,这是否就合法了呢?

答案是否定的。

开发企业资金断裂是开发企业的问题,拆迁烂尾归烂尾,烂尾了就应该另做处理,按照当时的法律规定,政府不能参与,那么参与了就是违法的,因为没有法律依据。

如果政府想参与拆迁,合法的做法是依据现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》履行相应的征收程序,依法作出征收决定、征收公告,以及征收补偿方案,来进行合法的征收。而不是由企业委托政府实施征收拆迁。

而关于强拆问题,法院认为,政府的强拆行为属于“没有任何法律依据及授权”,是对被拆迁村民的合法权益的严重侵害。

随后该村村民又进一步提起国家赔偿诉讼。赔偿方式上,因该征收拆迁项目已经不具备产权调换的安置条件,对村民的财产损失,只能以支付赔偿金的方式进行赔偿。

在赔偿范围上,如果没有政府方的违法强拆行为,村民们本可以通过拆迁安置补偿程序获得相应补偿。因此,村民们的直接损失,不仅包括因违法强拆行为对被拆除房屋、附属物、被损失的室内物品等造成的直接财产损失,还应包括村民们可能享有的拆迁安置补偿权益,如搬迁补助费、临时安置补偿费等。

赔偿标准上,由于村民房屋周边房地产价格比评估时已明显上涨,因此,可参照案件审理时房屋周边房地产的市场交易价格变化情况予以赔偿。

结合本案,我们再来给大家补充拆迁安置房烂尾时,关于房屋产权的问题。

被拆迁人遇到安置房烂尾,需要弄清楚安置房的产权归属情况。首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰,是否已被银行抵押;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押,如有抵押,要弄清抵押期限,怎样解除抵押。

明确产权归属后,再根据情况应对:如果开发商资金断裂,能在短时间内筹措到资金,可以给开发商一点时间,完成后续工程。如果开发商破产,注意不能将房子退给开发商。因为退房后,购房者只能拿到收据或欠条。双方由买卖关系变为债权债务关系。之后法院拍卖破产开发商财产偿债时,债权债务关系的优先级别低于买卖关系。

开发商破产后,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。

【浩云小结】

拆迁安置房烂尾的问题涉及到的部门和法律问题确实相对较为复杂,但只要厘清思路,找到突破口,依然可以维护自身的合法权益。如果大家对于拆迁维权的相关法规以及可能存在的法律风险缺少了解,也可以咨询专业律师的意见。

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